Financeirização do Espaço Urbano na Amazônia

A presente pesquisa busca investigar o avanço da financeirização do espaço urbano na Amazônia brasileira, realçando os vínculos e que vêm se estabelecendo entre agentes estruturadores dos circuitos imobiliários das principais cidades da região com frações do capital financeiro nacional e internacional. As primeiras evidências da produção de um tecido urbano passível de ser classificado como financeirizado nas principais metrópoles e cidades médias da região, estão relacionadas à atuação de empresas de construção e incorporação imobiliária com capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo (BM&FBOVESPA). Um fenômeno que ocorreu mais intensamente entre 2005 e 2014, graças à forte expansão registrada no setor da construção civil – e da economia brasileira como um todo, em que pese a convergência entre um cenário externo favorável às exportações brasileiras e um cenário interno de ampliação do consumo de massa por meio políticas de distribuição de renda (BIANCARELLI, 2014). De forma sintética esse período foi marcado por intensas transformações no espaço urbano da região, que em escala intraurbana se materializaram na intensificação do uso do solo e verticalização das áreas centrais das regiões metropolitanas, na formação de novas frentes imobiliárias que ampliaram o perímetro urbano, nas cidades médias principalmente, além elevação do preço da terra urbana na maior parte das cidades que esses grupos atuaram. Apesar de recente na região, a financeirização da economia brasileira vem ocorrendo em fases de aceleração e retardo desde o final dos anos de 1970, quando o Brasil se insere em dinâmicas financeiras globais por meio dos empréstimos lastreados em “petrodólares”1, tomados pelo Governo Federal no âmbito do II Plano Nacional de Desenvolvimento. Apesar disso, até os anos 200 havia um forte descompasso no ritmo de financeirização entre os setores internos da economia nacional, especialmente a construção civil e as empresas que atuavam no mercado imobiliário residencial e que representa uma importante fronteira a ser capturada pela órbita de interesses do capital financeiro (FIX, 2011), pela capacidade de canalizar renda fundiária urbana para o mundo das finanças (ROLNIK, 2015). A financeirização do circuito imobiliário nacional teve como impulso inicial o receituário imposto pelo consenso de Washington, cujas reformas previstas para o sistema financeiro nacional possibilitaram tanto uma conjuntura favorável para a forte entrada de capitais forâneos no Brasil, que passa a ser um dos maiores receptores de Investimentos Estrangeiros Diretos (IED) da América do Sul, quanto promover as primeiras formas de articulação entre capital financeiro e o capital incorporador nacional (FERREIRA, 2007). Essa forma, ainda que incipiente de financeirização do circuito imobiliário, ficou por algum tempo restrita a trechos específicos da cidade de São Paulo, motivadas pelo erguimento do novo centro financeiro da cidade às margens do rio Pinheiros (FIX, 2007; BOTELHO, 2007), e em articulações pontuais com o chamado imobiliário turístico de alto padrão construtivo, destinadas a um nicho específico de mercado presente em algumas capitais do nordeste brasileiro (SILVA, 2010; RUFINO, 2012). A aproximação entre capital financeiro e os circuitos imobiliários presentes na periferia do sistema, como é o caso das cidades da região amazônica, foi possibilitado mediante seguidas rodadas de transformação institucional na estrutura dos sistemas de financiamento disponíveis para habitação de mercado, que geram profundas modificações no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e formatam o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que deveria funcionar de forma suplementar e até mesmo independente do ​funding disponível pelo SFH, priorizando a organização de um ambiente de negócios seguro ao investimento privado, atenuando “falhas” de mercado (ROYER, 2013; FIX, 2011). Porém, como se observou em pouco tempo, o SFH e os fundos públicos se rapidamente se tornaram fundamentais para lastrear os investimentos que permitiram o ​boom ​do mercado imobiliário a nível nacional a partir de 2005 (ROYER, 2013). No escopo do SFI se formataram inovações financeiras fundamentais para conectar a produção imobiliária realizada em qualquer parte do território nacional ao mercado financeiro global. Em especial podemos citar as Células de Crédito Imobiliário (CCI), dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e das Letras de Crédito Imobiliário (LCI)2, além alienação fiduciária para o bem imóvel. Em termos práticos, isso significava que tradicionais pagamentos mensais e anuais às incorporadoras se converteriam facilmente em um papel financeiro (CCI) negociável no mercado de capitais por meio da emissão de um CRI, com um rendimento atrelado ao pagamento do mutuário. De fato, os CRI deveriam ocupar um lugar de destaque nesse novo momento do setor imobiliário nacional, assumindo na prática a função de tornar possível a securitização do ativo imobiliário,seassemelhandoao​mortgagebackedsecurities(​MBS)estadunidense(FIX,2011,p.130). Sua interação com os recebíveis imobiliários possibilita que o incorporador transfira a dívida com o cliente para outro agente financeiro, num ciclo que encurta de forma significativa o período de retorno de capital para a empresa construtora (VOLOCHKO, 2007). No entanto, a financeirização da produção imobiliária mediada pela emissão de CRI incorpora os limites estruturais da formação brasileira, tanto sua baixa capacidade de poupança, quanto a permanente disputa intercapitalista pela poupança interna, onde de um lado estaria o Estado e o sistema financeiro, e de outro, o setor imobiliário (BOTELHO, 2007). O impulso necessário para a expansão territorial do capital financeiro em associação com o capital incorporador, viria de um combinação entre expectativas positivas relacionadas à expansão do mercado imobiliário nacional e o lastro financeiro criado por novas estratégias de atuação dos principais agentes do circuito imobiliário do eixo Rio-São Paulo, pelas quais se observam fusões entre empresas de maior e menor porte já consolidadas e, principalmente, a abertura de capital na bolsa de valores através de oferta primária de ações (FIX, 2011). O ​real estate à brasileira, como muito bem definiu Shimbo (2010), seguiu um modelo onde somente as ações das empresas, particularmente incorporadoras e construtoras, são transacionadas no mercado financeiro, e não a unidade habitacional. O que difere do modelo estadunidense que serviu de espelho ideológico para todo o processo. Essa condição foi o que permitiu a entrada de um elevado volume de recursos em pouco tempo, que promoveu imediatamente o aumento na escala da empresa3, impulsionando mudanças em rotinas relacionadas à expectativas de faturamento com os novos empreendimentos, sem que tenha havido ajustes estruturais nas rotinas administrativas para lidar com a inserção abrupta a uma lógica financeirizada de atuação no mercado (ROCHA LIMA JR.; GREGÓRIO, 2008). Isso fez com que parâmetros já utilizados na estrutura interna das empresa, antes das OPA’s, para mensurar o desempenho dos empreendimentos, passassem a ser utilizados como referência no cálculo de ​valuation4 das ações. Propriedade de terra urbana – na forma financeira dos landbanks – e​ VGV, passaram a funcionar cada vez mais como base para a criação de capital fictício (FIX, 2011), antecipando ganhos futuros do que ainda viria a ser ser construído e obrigando processos de racionalização do projeto de arquitetura e novas formas de gestão do canteiro (SHIMBO, 2010; ANITELLI e TRAMONTANO, 2016). O forte deslocamento dos recursos líquidos para a compra de terrenos fortaleceu um movimento especulativo em torno dos terrenos disponíveis nas cidades do eixo Rio-São Paulo, obrigando as incorporadoras a extrapolarem seus limites tradicionais de atuação, entrando em novos mercados regionais das principais cidades do Norte e Nordeste do país.